每到年中各大房地產機構便紛紛召開發(fā)布會，在繼中原地產放話樓市將長期進入下行空間后，今日下午，戴德梁行也就2014年深圳樓市的未來走勢召開新聞發(fā)布會?？偨Y并預測下半年市場動向。
在發(fā)布會上，搜狐焦點記者發(fā)現(xiàn)，不同于中原地產的悲觀情緒，戴德梁行對下半年房地產市場整體還是充滿信心。戴德梁行認為，雖然供應萎縮及信貸緊張加重了觀望氛圍，并且上半年深圳一、二手住宅成交量分別下滑39.3%、44.5%，年內住宅價格或將面臨下行壓力，但信貸寬松及價格調整或有助于成交好轉。并表示，物流地產的高回報率成房企新的吸金渠道。
上半年供需兩弱新房成交均價逆勢持續(xù)上升
2014年上半年，在銀行信貸緊張及宏觀經濟增速下行的背景下，購房者觀望情緒蔓延，入市積極性普遍不高;另一方面，上半年深圳住宅市場供應大幅縮減，全市商品住宅批準預售面積同比大幅減少56.7%，僅為111萬平方米。供需兩端走弱對深圳住宅成交造成顯著影響。
在供需兩弱的同時，深圳住宅新房成交均價卻呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢，2014年上半年，全市住宅新房成交均價同比增長8.7%至每平方米23,299元。但從月度住宅新房成交均價走勢來看，直至6月份成交價格才稍有回落。
戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經理程家龍就此表示，年初深圳中高端住宅的集中備案令新房成交均價節(jié)節(jié)走高，是價格持續(xù)上漲的原因之一;與此同時，價格增長趨緩的勢頭也逐漸呈現(xiàn)，在信貸持續(xù)緊張且整體樓市環(huán)境不景氣的氛圍下，住宅成交量萎縮令房價持續(xù)上漲的基礎被削弱，房價環(huán)比漲幅自3月開始持續(xù)回落。
同時他也向記者坦言，雖然直至6月成交價格才略有回落，但不容忽視的事實是，在檢測的城市中，房價下降的城市數(shù)量有所增加，開發(fā)商在完成年度銷售業(yè)績的目標壓力下，下半年勢必會加大推盤力度，價格增速會繼續(xù)放緩，甚至進一步下降。
貨幣政策定向放松或刺激成交好轉深圳存在靈活操作空間
戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端表示，2014年下半年，在市場周期性調整的大背景下，樓市蔓延的觀望氛圍短期內難以徹底改觀，但經濟穩(wěn)增長舉措及樓市調控更趨靈活均有助于改善商品住宅交易的環(huán)境。同時，較大的去庫存壓力，將迫使開發(fā)企業(yè)考慮以價格調整刺激成交，市場價格總體上仍面臨下行壓力;新房供應狀況的改善及價格調整將一定程度刺激剛需釋放，新房成交量也有望于年底趨于好轉。
上半年中央在投資、消費及出口等方面出臺了多項微刺激政策以穩(wěn)增長，預計隨著下半年微刺激政策的持續(xù)推進，宏觀經濟環(huán)境也有望改善，這將一定程度上為房地產市場的發(fā)展提供支撐。下半年貨幣政策存在定向放松的空間，加大對**購買自住普通商品住房的消費者的房貸支持力度，這將有利于刺激剛需釋放，進而消化市場存量。
從房地產要素本身來看，深圳此前持續(xù)幾年住宅新開工面積逐年增長將令未來新房供應放大，其中大規(guī)模的城市更新項目將逐漸成為供應主力之一。
另外，分類調控賦予地方政府更多的政策靈活度。因此，一旦樓市面臨更大風險時，深圳作為樓市基礎更為穩(wěn)固的一線城市之一，預料其樓市調控政策在“限購”大旗不改的同時，亦存在靈活執(zhí)行的空間。
各路資本逐鹿“物流地產”高回報率成房企轉型新熱寵
房企轉型已經不是新鮮話題，在今天的發(fā)布會上，戴德梁行提出了“物流地產”的概念。從房企目前的業(yè)務發(fā)展看，傳統(tǒng)住宅產業(yè)盈利空間在收窄，而物流等產業(yè)目前還有很大的市場空間。據(jù)了解，今年以來，萬科、華夏幸福等房企先后宣布進軍物流地產，與此同時淘寶、京東、蘇寧等電商大佬也紛紛瞄準了這一領域。
業(yè)內表示，房企之所以青睞物流地產，是因為國家對于物流產業(yè)目前的扶持力度比較大，所以房企希望介入此類市場，捕捉新的盈利增長點。萬科總部董事會秘書譚華杰日前接受重慶某媒體采訪時也表示，物流地產市場空間相當大。
此外，記者還了解到，就在近日，西南地區(qū)**的物流綜合體—重慶華南城啟動招商，tenvent成功入股。作為物流與IT行業(yè)的兩大巨頭，它們的聯(lián)姻也代表了行業(yè)新動向。與此同時，房企轉型物流地產也面臨兩大問題，一是能拿多少地，二是對物流行業(yè)的熟悉程度。
不過，記者查閱相關數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自2011年以來，國內主要城市優(yōu)質倉庫整幢收購交易金額約為44億元，其中上海獨占九成，平均**率高達6.7%，遠高于商業(yè)地產4.5%和**住宅3.0%的**率;而全國整體優(yōu)質倉儲物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個季度上漲。高回報率正是商業(yè)巨頭們頻頻入駐物流地產的關鍵之所在。
深圳房企不差錢管理水平是小房企硬傷
前段時間，光耀集團因資金鏈問題導致旗下多個樓盤突然停工，一度為本就低迷的房地產市場帶來強烈的負面情緒，房企的融資能力，資金實力成為媒體關注的焦點。行業(yè)洗牌再次成為各家頭條。
在本次發(fā)布會上，戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經理程家龍也專門回答了記者提出的相關問題。
“首先，房企不像大家想象的那樣缺錢。就深圳市場而言，只有個別房地產企業(yè)存在資金問題，大部分資金都很充裕。”據(jù)戴德梁行了解到的信息來看，大部分開發(fā)商都在積極尋求好的項目進行投資，并且行業(yè)洗牌是存在已久的正?，F(xiàn)狀。之余企業(yè)倒閉破產更不是新鮮事情，只是由于今年情況特殊才引起廣泛關注。
不過他也對實力弱小的企業(yè)提出了自己的擔憂，程家龍稱，小型房企如果不提高管理水平，一旦出現(xiàn)資金問題就會被大房企兼并收購。因此在市場日漸趨向集中、集約發(fā)展的態(tài)勢下，小房企的管理水平必須引己為戒。
作者：物通網(wǎng)
